재건축 시작 단계부터 정부 통제… '안전진단' - 2018.2.21.동아外

재건축 시작 단계부터 정부 통제…

지자체 결정 권한 제동

[깐깐해지는 재건축] 재건축 안전진단 기준 강화

크게보기

국토교통부가 20일 내놓은 재건축 안전진단 강화 조치는 집값 상승의 주범으로 꼽히는 재건축 사업을 첫 단계부터 틀어막겠다는 것이다. 앞서 정부는 투기과열지구 내 재건축 진행 단지의 조합원 지위 양도를 금지했고, 재건축이 끝난 뒤에는 초과이익을 환수하기로 했었다. 이로써 재건축 사업의 시작, 진행, 이후를 모두 아우르는 ‘3단계 규제 패키지’가 완성됐다는 평가가 나온다.

전문가들은 중앙정부가 안전진단을 직접 통제하는 것만으로도 재건축 가능 연한 연장과 비슷한 효과를 거둘 것으로 보고 있다. 시장에서는 서울 강남권 아파트는 대부분 안전진단을 통과했기 때문에 양천구 목동, 노원구 상계동 등 비강남권 재건축 아파트가 더 큰 충격을 받을 것이라는 전망이 나온다. 국토부는 이와 별도로 현재 30년인 재건축 연한을 강화하는 방안도 검토하고 있다.

○ ‘고무줄 안전진단’ 중앙정부가 원천봉쇄

이번 조치의 핵심은 구조안전상 붕괴 위험이 있는 아파트만 재건축을 허용하되 안전성 여부를 판단하는 권한을 지방자치단체에서 사실상 중앙정부로 이관하겠다는 것이다. 이를 위해 안전진단 자체를 할지 말지 결정(현지조사)할 때부터 국토부 산하기관이 개입할 수 있게 했다. 지금은 지방자치단체장이 현지조사를 진행해 지역민들의 입김에서 자유롭기 어려운 구조다. 

김흥진 국토부 주택정책관은 “시장, 군수가 (안전진단 관련) 전문성이 없다. 육안 검사를 공무원이 하기엔 한계가 있다”며 “지자체장이 공공기관에 현지조사를 의뢰하지 않으면 추후 의무화하는 방안도 검토하겠다”고 말했다.

‘조건부 재건축’ 제도를 손보겠다는 것은 이번 규제의 숨겨진 칼날이다. 안전진단 판정 결과는 △재건축이 필요 없는 유지·보수 △조건부 재건축 △재건축 적합으로 나온다. 조건부 재건축은 안전에 큰 결함이 없는 경우 지자체장이 재건축 시기를 조정해서 진행하도록 돼있지만 사실상 재건축 적합이나 다름없이 운용돼 왔다. ‘고무줄 안전진단’이라는 말이 나오는 것도 이 때문이다. 서울 강남구 압구정동 현대아파트와 인근 단지들도 조건부 판정(2014년)을 받았다. 정부는 조건부 판정을 받아도 그 적정성 여부를 국토부 산하기관이 사후에 심사해 부적절하다고 판단하면 사업을 추진할 수 없게 했다. 

국토부는 이명박·박근혜 정부에서 안전진단 종합평가 비중이 구조안전성 중심에서 주거환경 위주로 바뀐 것도 이번에 모두 뜯어고쳤다. 40%까지 주거환경 비중을 높였던 명분은 주거의 편리성과 쾌적성을 중시해야 한다는 것이었지만 이를 15%로 낮췄다. 시설노후도도 30%에서 25%로 낮췄다. 시장에서는 “사실상 재건축을 틀어막겠다는 것”이라고 해석하는 목소리가 나오고 있다.

관련기사

• “연한 늘리는것과 같은 효과… 재건축 위축 불가피”

국토부는 주거환경 항목에서 최하 등급(20점 이하)을 받으면 구조안전성 등 다른 항목과 관계없이 재건축을 허용한다는 방침이다. 하지만 최하 등급을 받는 사례는 거의 없다. 김 정책관은 “그 대신 지진 피해 등 안전이 우려되는 단지는 지금보다 빨리 재건축을 할 수 있게 된다”고 말했다. 

○ 양천구 등 직격탄, 재개발 아파트는 반사이익

서울에서 이번 조치로 당장 영향을 받는 아파트는 양천구 목동 신시가지단지 등 총 10만3822채에 이른다. 노원(8761채), 강동(8458채), 송파구(8263채)도 개정안에 따른 타격을 받을 것으로 예상되지만 가장 큰 타격을 받는 곳은 목동이 있는 양천구(2만4358채)인 것으로 분석된다. 물량이 많은 데다 최근 재건축 기대감으로 집값이 크게 올랐던 곳이기 때문이다. 목동 신시가지 1∼6단지, 8·9·13단지는 재건축 연한인 30년을 넘겼지만 아직 안전진단을 신청하지 못했다.

전문가들은 이 같은 재건축 사업 초기 단지를 중심으로 재건축 시장이 위축될 것으로 내다봤다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “연한만 채우면 재건축이 가능하다는 기대가 사라지면서 사업 초기 단지들의 거품이 빠질 수 있다”고 말했다. 

재건축 단지에 적용되는 3중 구조의 규제가 시행되면서 전반적으로 사업이 지연될 것이라는 전망도 나온다. 

안전진단을 받지 못한 재건축 단지가 비강남권에 몰려 있어 재건축 시장의 양극화가 우려된다는 지적도 있다. 지난해 말 현재 재건축 연한 30년을 넘기고도 안전진단을 받지 않은 서울 아파트 중 75%가 비강남권에 있다. 양지영 R&C연구소장은 “단기적으로는 안전진단을 이미 통과한 재건축 아파트의 희소성이 부각돼 이들 단지의 가격만 오르는 등 역효과가 나타날 수 있다”고 말했다.

최근 지어진 새 아파트, 재개발 사업지 등으로 수요가 몰릴 수 있다는 전망도 나오고 있다. 부동산 시장으로 몰리던 자금이 어떤 식으로든 갈 곳을 찾을 것이라는 것이다.

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터장은 “강남 재건축 시장의 열기가 다른 지역으로 확산되는 것을 막는 효과는 있겠지만 장기적으로는 서울 집값에 미치는 효과는 크지 않을 것”이라고 내다봤다.

주애진 jaj@donga.com·강성휘 기자

주공 6·7단지도 가세… 개포동 ‘재건축 1번지’-2017.9.1.중앙外 http://blog.daum.net/soonchang4623/1477

아파트 재건축, 붕괴 등 안전문제 있을 때만 허용 / 연합뉴스TV (YonhapnewsTV)  

게시일: 2018. 2. 21.

아파트 재건축, 붕괴 등 안전문제 있을 때만 허용

[앵커]

재건축 아파트의 안전진단 통과가 까다로워지면서 앞으로는 사실상 붕괴 위험이 있지 않고서는 재건축 추진이 어려워졌습니다.

집값 상승세를 막기 위한 정부의 또 다른 승부수인 셈인데 부작용 우려도 있습니다.

이경태 기자가 보도합니다.

[기자]

정부가 재건축 사업의 관문인 안전진단 기준을 강화했습니다.

현재 구조안전성 20%, 주거환경 40%, 시설노후도 30% 등의 항목별 배점에서 구조 안전성 기준 비중을 50%로 대폭 올렸고 대신 주거환경 비중은 15%로 크게 축소했습니다.

이럴 경우 사실상 붕괴 위험 등 안전에 큰 문제가 있을 경우에만 재건축이 허용되게 됩니다.

올해 6월, 준공 30년이 되던 송파구 방이동 올림픽선수기자촌 아파트나 14개 단지 중 9곳이 30년 이상 된 양천구 목동 신시가지 아파트 등 10만4천가구가 당장 직격탄을 맞을 전망입니다.

정부는 재건축 시장이 위축되면 집값 안정세가 결국 수도권 전역으로 확산할 것이라고 기대하고 있습니다.

하지만 풍선효과에 대한 우려도 나오고 있습니다.

재건축 사업이 막히면 이미 안전진단을 통과한 압구정현대아파트 같은 재건축 단지나 안전진단 절차가 필요 없는 재개발 사업 등에 돈이 몰릴 수 있다는 이야기입니다

서울 용산과 경기 분당 등에서 리모델링을 추진중인 2만4천가구도 재건축 대안으로 부상하고 있습니다.

재건축 아파트 안전진단 강화가 집값을 잡을지 또 다른 풍선효과를 일으킬지 시장은 결과를 주목하고 있습니다.

연합뉴스TV 이경태입니다.

연합뉴스TV : 02-398-4441(기사문의ㆍ제보) 카톡/라인 jebo23

"강남 아니면 재건축도 소외시키나" 양천·노원 패닉

... 택시로 이동할 때도 많다"며 "건물이 무너지지 않는다고 그냥 살라는 건 너무하다"고 말했다.정부의 재건축 안전 진단 강화 발표에 양천구·노원구에서는 "강남 3구만 재건축이 가능하도록 하고, 나머지 지역은 ...

조선경제i > 부동산 2018. 2. 22 (목)

[안전진단 이미 대거 통과한 강남… 재건축 대거 남은 非강남]

- 목동 "무너질 때까지 살아야하나"
가구당 주차공간 0.45대… 낮에도 이중·삼중으로 주차

- 노원 "이제야 새 집 짓겠다는데"
"녹물 나오는 집 수두룩한데 영원히 서민으로 살라는 말인가"

- 강남은 희비 엇갈려
안전진단 통과 못한 곳은 불안… 통과한 단지는 반사이익 기대

▲ 주차할 곳 없어 인도에 올라온 차들 21일 목동의 한 아파트 단지는 낮에도 차량이 빽빽히 주차되어 있었다. 일부 차량은 주차 공간을 찾지 못해 인도에 올라와 있었고, 주민들은 차가 다니는 도로를 걸어 다녔다. /주완중 기자

   

가락우성1차는 안도 … 목동 신시가지는 부글부글“안전진단 신청을 준비하다가 갑자기 뒤통수를 맞은 격이죠. 정부 정책에 대한 주민 불만이 최고조에 이릅니다.”(서울 양천구 목동신시가지 4단지 재건축 추진준비위원회 관계자) “자칫하면 재건축이 늦어질 뻔했는데, 그나마 다행이네요.”(송파구 가락우성1차 주민 이모씨) 정부가 재건축 안전진단 기준을 강화하겠다고 발표하자 재건축 단지 간 희비가 엇갈리고 있다. ...중앙일보(조판) | 2018.02.22 00:02

재건축 안전진단 강화 후폭풍

서울 재건축 연한 도래 단지 중 안전진단 미진행 가구

안전진단 강화 후폭풍… 강북 신축 아파트 들썩

... 부담금' 카드를 내며 강남권 재건축을 압박하자 신축 아파트값이 올랐던 현상이, 이달 20일 발표된 '안전진단 강화'를 계기로 강북권에서도 나타나고 있다. 심지어 목동·상계동 등 안전진단 강화로 ...

조선경제i > 부동산 2018. 2. 26 (월)

- '두더지 잡기'식 대책 되나
마포, 2000만원 비싸게 팔리고 종로선 매물 일부 거둬들여

- 사업 위기 목동·노원 주민 반발
안전진단 강화 시행시점 미루려 국토부 행정예고에 반대의견 접수
비강남권 연대 조직 만들고 지역 의원에 항의 문자 보내

▲ 정부의 재건축 안전진단 기준 강화에 따라 재건축 사업 시행 여부가 불투명해진 서울 양천구 목동신시가지 아파트 단지 일대. /연합뉴스

 
 

"1대1 재건축" 압구정 현대, 부담금 정면돌파

... 1대1 재건축은 일반 분양을 통한 수익을 기대하기 어렵다.◇압구정 현대 '1대1 재건축' 추진압구정 특별계획 3구역(압구정 3구역)은 25일 재건축조합설립추진위원장 선거를 열어 현대건설 ...

조선경제i > 부동산 2018. 2. 27 (화)

[3구역 추진위원장 당선자 공약]

"중대형 중심 고품격 단지 조성" 미래 자산가치 높이는 길 택해
수억원 초과이익 부담금 줄지만 조합원들 건축비 분담 늘어나
"주민 동의 쉽지 않을 것" 전망도

    

▲ 서울 강남구 압구정동 현대아파트 단지 모습. 이 단지가 주축이 된 ‘압구정 3구역’은 최근 재건축조합추진위원장을 선출, 가구 수를 늘리지 않는 1대1 방식 재건축을 추진 중이다. /김연정 객원기자